在日本东京圈，购房投资正面临着前所未有的挑战。以新建住宅价格除以年租金收入计算的“市盈率（PER）”在2024年已上升至约30倍，刷新历史最高纪录，这一现象引发了市场对于东京圈住房投资性价比的广泛关注。

一、东京圈住房PER创新高，投资吸引力下降
1. PER指标解读
PER指标原本主要用于股票投资，通过用企业的股价除以预期每股收益（EPS），可判断股价是利润水平的几倍，进而衡量股票价值的高估或低估。日本不动产调查公司东京KANTEI将其应用于住房领域，用住房的销售价格除以年租金计算出“住房版”PER。该指标可衡量住房作为投资对象时“初期投资能在几年内回本”，PER上升意味着住房投资吸引力下降。

2. 东京圈住房PER现状
截至2024年，东京圈新房PER已上升至约28.93倍，比去年的26倍上涨，创下历史新高，甚至超过了英伟达股票的24倍市盈率和一些大型房地产股的PER。过去大多维持在20倍左右，即使在2008年房地产“迷你泡沫”时期也仅达到22倍。这表明东京圈住房投资的回本周期大幅延长，投资性价比降低。

二、新房价格涨幅超租金涨幅，推动PER上升
1. 供需因素导致房价上涨
日生基础研究所的主任研究员佐久间诚指出，人口从地方流入东京圈，住房需求强劲，再加上海外投资者和国内富裕阶层的投资资金推动，使得住房市场上涨。除了自住需求外，众多买家涌入市场，导致新房价格涨幅超过了租金涨幅。

2. 租金与房价涨幅对比
2024年东京圈分售住房的平均租金（按70平方米换算）同比涨幅为3.2%，而新房的平均价格（按70平方米换算）则同比上涨了17.7%，首次突破1亿日元大关。这种涨幅差异直接推动了PER的上升。

三、不同区域PER差异大，二手房市场也受影响
1. 市中心热门地区PER高
按车站来看，PER最高的是白金高轮，达53.07倍，回本时间比东京圈平均水平多出24年以上。表参道（51.95倍）和麻布十番（44.05倍）等市中心热门地区也排在PER前列。这些地区房价高昂，租金收益相对较低，投资回本周期长。

2. 二手房PER与新房接近且出现倒挂
东京圈二手房（建成10年）的PER为28.87倍，与新房几乎持平。曾几何时，PER常常低于20倍，但最近的住房投资热潮让二手房受到追捧，PER持续创下历史新高。在麻布十番、神谷町和涩谷等地，二手房的价格甚至高于新房，出现“倒挂现象”，这进一步影响了住房投资的性价比。

四、住房PER调整趋势及影响
1. PER调整不可避免
东京KANTEI的高级主任研究员高桥雅之表示，住房PER的调整是不可避免的。由于物价上涨，生活成本加重，未来租金难以进一步上涨，而新房价格下跌将拉低PER。

2. 对购房者和投资者的影响
对于购房者来说，高PER意味着购房投资回本周期长，需要承担住房贷款利息和大规模修缮等负担，且房屋老化不可避免。在这种情况下，支付相同的租金，每隔几年重新租一个楼龄新的房子可能是一种更明智的选择。对于投资者而言，高PER的住房市场吸引力下降，需要谨慎评估投资风险和回报。

东京圈住房PER创新高反映了当前住房市场投资性价比的下降。新房和二手房价格涨幅超过租金涨幅，不同区域PER差异大且出现倒挂现象，都表明住房投资面临着诸多挑战。未来，随着住房PER的调整，市场可能会迎来一定的变化，购房者和投资者需要密切关注市场动态，做出合理的决策。